ความแตกต่างของโฉนดที่ดินแต่ละประเภท

ความแตกต่างของโฉนดที่ดินแต่ละประเภท

ก่อนจะทำการซื้อขายที่ดินทุกครั้ง ควรทำการศึกษาข้อมูลต่างๆเกี่ยวกับที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นประเภทของโฉนดที่ดิน หรือความหมายของสีครุฑบนโฉนดที่ดินว่าแตกต่างกันอย่างไร เพราะโฉนดที่ดิน มีทั้งแบบครอบครองได้ตามกฏหมาย และแบบที่ไม่สามารถครอบครอง หรือซื้อ-ขาย-โอน ได้ รู้เอาไว้เพื่อหลีกเลี่ยงการโดน โ ก ง

โฉนดที่ดิน มีทั้งหมด 7 ประเภท แบ่งออกได้ดังนี้

1. ที่ดิน น.ส.4

จะมีสัญลักษณ์ตัวแทนของโฉนดที่ดิน เป็น ครุฑสีแดง ซึ่งโฉนดที่ดินประเภทนี้ ผู้เป็นเจ้าของมี กรรมสิทธิในที่ดิน สามารถซื้อ-ขาย-โอน ได้ทั้งหมด แต่ในกรณีที่มีผู้อื่นมาสร้างบ้านอาศัยอยู่อย่างเปิดเผย หรือผู้อื่นครอบครองเป็นเวลาติดต่อกัน 10 ปี ผู้ถือโฉนดที่ดินนี้ ก็จะหมดสิทธิลงทันที

2. น.ส.3 หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์

2.1 ประเภท น.ส.3 และ น.ส.3 ข. จะมีสัญลักษณ์ตัวแทนของโฉนดที่ดิน เป็นครุฑสีดำ เรียกง่ายๆว่า “หนังสือรับรองการทำประโยชน์” เป็นที่ดินที่ไม่มีรูปถ่ายทางอาศ เป็นเพียงแค่เอกสาร ไม่ใช่โฉนดที่ดิน โดยเอกสารจะถูกออกโดย นายอำเภอท้องที่ ใช้เป็นหนังสือรับรองแสดงถึงสิทธิ์การครอบครอง แต่ไม่มี กรรมสิทธิ ไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ จะซื้อขายต้องรอประกาศจากราชการ 30 วัน หากไม่มีคนคัดค้าน ถึงจะสามารถซื้อ-ขายได้ และต้องทำการซื้อขายต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ที่กรมที่ดิน เพื่อเจ้าหน้าที่จะได้ตรวจสอบอย่างละเอียดอีกครั้งว่าอยู่ในเขตหวงห้าม หรือพื้นที่ป่าหรือไม่

2.2 ประเภท น.ส.3 ก. จะมีสัญลักษณ์ตัวแทนของโฉนดที่ดิน เป็นครุฑสีเขียว เป็นที่ดินที่ถูกยกระดับขึ้นมาจาก น.ส 3 โดยจะมีการรางวัด มีภาพถ่ายทางอากาศ ที่สำคัญสามารถนำไปจำนองได้ และสามารถไปยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้ในอนาคต ซึ่งมีความแตกต่างชัดเจนกับ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. แต่ก็สามารถถูกยึดสิทธิ์การครอบครองได้ ในกรณีที่ปล่อยที่ดินไว้ ไม่ทำประโยชน์อะไรในที่ดินนั้นๆเลย

3. น.ส.2 หรือ ใบจอง

เป็นหนังสือแสดงสิทธิการครอบครองชั่วคราว โดยทางราชการออกให้ ไม่สามารถซื้อ-ขาย-โอน จำนองก็ไม่ได้ แต่สามารถส่งต่อโดยการโอนทางมรดกตกทอดแก่ทายาทเท่านั้น และสิทธิจะหมดลงเมื่อ ที่ดินนี้ไม่ได้ทำประโยชน์ติดต่อกัน 3 ปี ทางราชการจะทำการยึดคืนได้

4. ภ.บ.ท. 5 หรือ เอกสารสิทธิ์ที่ราชการออกให้

เป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ หรือเอกสารรับรองการ เ สี ย ภาษี ไม่ใช่เอกสารสิทธิ ไม่สามารถซื้อ-ขาย-โอน ยกเว้นตกทอดมรดก หากซื้อไปก็อาจจะ สู ญ ไปได้ ไม่สามารถนำไปอ้างในศาลได้ว่าเป็นเจ้าของที่ดินนั้น (แบบนี้แหละที่โดน โ ก ง กันมาก) สิทธิจะหมดลงเมื่อ ที่ดินไปทับซ้อนพื้นที่ห้ามครอบครอง เช่น พื้นที่ป่าไม้ เป็นต้น

5. น.ค.3

เป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์ ออกโดยนิคมสร้างตนเอง จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ

6. ส.ท.ก.

เป็นหนังสือสิทธิทำกินในเขตป่าไม้ ซึ่งทางกรมป่าไม้เป็นผู้ออกให้ มีสิทธิในการครอบครองเพื่อทำประโยชน์ แต่ไม่มี กรรมสิทธิ ไม่สามารถซื้อ-ขาย-โอน ยกเว้นตกทอดมรดก สิทธิจะหมดลงเมื่อ ไม่ทำประโยชน์ติดต่อกัน 2 ปี ทางราชการจะทำการยึดคืนได้

7. ส.ป.ก หรือ สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

จะมีสัญลักษณ์ตัวแทนของโฉนดที่ดิน เป็นครุฑสีน้ำเงิน เป็นสิทธิครอบครองเพื่อทำประโยชน์ สิทธิในการทำเกษตรกรรม ไม่ใช่ กรรมสิทธิ์ในที่ดิน แค่เป็นสิทธิ์ครอบครองที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ทำเกษตรกรรม ไม่สามารถซื้อ-ขาย-โอน แต่จะมีสัญญาเช่า 99 ปี ซึ่งเป็นการเช่าแบบระยะยาว (ในส่วนนี้หลายคนยังไม่ทราบ ก็อาจจะโดนหลอกได้) แต่ที่ดิน สปก. สามารถส่งต่อให้ลูกหลานได้ โดยมีเงื่อนไข ถ้าหากว่ารัฐบาลต้องการยึดที่ดินคืน ก็ไม่สามารถเรียกร้องสิทธิ์ใดๆได้ ไม่สามารถออกเป็นโฉนดได้ สิทธิจะหมดลงเมื่อ ขาดคุณสมบัติ หรือฝ่าฝืนระเบียบที่ตั้งไว้

ดังนั้น ก่อนตัดสินใจทำการซื้อขายที่ดิน ควรจะดูให้ดีๆก่อนว่าโฉนดที่ดินพื้นนั้น เป็น กรรมสิทธิของเจ้าของ สามารถซื้อขายได้ตามกฏหมายหรือไม่ เพราะโฉนดที่สามารถซื้อขายเป็น กรรมสิทธิเจ้าของนั้น มีเพียงแบบเดียว คือ น.ส.4 ซึ่ง น.ส.4 บางประเภทก็ไม่สามารถซื้อขายได้


ขอบคุณข้อมูลจาก : กรมที่ดิน